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来源:湖南省统计信息网，湖南省统计局 2005年的株洲房地产市场，经历了跌宕起伏、变幻莫测、精彩纷呈的一年，无论是房地产开发商、百姓、政府以及媒体，对房地产市场都备加关注。综观房产市场起伏之间种种变化，记录下的一组组数据，包含着政策的变化、市场的影响，反映了风云变幻的2005株洲楼市。也让我们看到，株洲房地产市场对我市经济社会发展所起的推动作用，值得格外珍惜和呵护。 数据之一、26.5% 一年来，株洲市从各个方面落实中央宏观调控政策和市委、市政府确定规范投资、抑制投机调控原则，整个房地产投资完成呈先扬后降再回复增长的局面。2005年房地产全年完成投资总额32.5亿元，同比增长26.5%，增幅比2004年回落12.7个百分点。低于全省的平均水平7.2个百分点，次于永州(87.7%)、娄底(66.3%)、长沙(45.8%)、 益阳(42.5)及湘西(41.9%)，位居第六。城区开发热点集中在天元区(11个亿)和芦淞区(8个亿)，同上年比分别增长57%和17%，完成投资总量占全市比重分别为33.9%和24.7%，两个区开发投资总量支撑了全市总量的半壁江山。 数据之二、130点 从四季度企业景气调查显示，株洲房地产企业家信心指数达到140点，处在高位景气区间；株洲房地产景气指数130点。在工业、建筑业、交通运输等八大行业中仍排在前列；在对本行业运行状况的调查中，有30%的企业家认为企业的生产运营状况“偏好”，70%的企业表示“持平”。 企业家信心指数和房地产的景气指数虽然比首季下降了10个点，但仍是在景气的高位状态。经过了2005年的新政重击，开发商对株洲楼市的前景依然不乏信心。 数据之三、467.1万平方米 2005年全市房地产施工面积467.1万平方米，同比增长10.8%。施工的项目面积中，天元区凭借着新区优势，仍保持老大地位，施工面积达到156.4万平方米，占全市总量的33.5%，同比增长9.5%；而荷塘区是紧跟其后，施工面积达到115.7万平方米，同比增长21.5%，高出全市平均水平的10.7个百分点，显示出较强的开发势头；第三名是芦淞区，施工面积79万平方米，同比增长0.6%，第四是石峰区，施工面积达到45.7万平方米，同比增长8.1%；第五是醴陵市，施工面积为27.4万平方米，同比负增长5.6%；第六是株洲县，施工面积为14.1万平方米，同比增长236.3%；第七是炎陵县，施工面积12.6万平方米，同比增长14.1%；第八是攸县施工面积11.9万平方米，同比增长21.5%；末位是茶陵县，施工面积仅4.2万平方米，同比增长118.5%。 数据之四、39家 2005年已开工的上亿元开发项目企业个数由上年25家增加到39家，计划总投资近77.87亿元，同比增长32%。累计完成开发投资49.28亿元，比上年同期增长91.8%，其中本年完成投资19.47亿元，同比增长50%，占全市房地产开发投资的比重近六成。看来“做大做强”已成为不少地产商发展的目标，为抢占或扩充市场份额，株洲楼市竞争火药味渐浓。虽然计划投资过亿的企业数增加到39家，但受各种因素的影响，完成开发投资上亿的企业仍是四家，保持去年同期水平。所不同有是亿元投资花落新家。 数据之五、135万平方米 2005年房地产开发的房屋竣工面积135.3万平方米，同比下降 11.3%。虽然同比是负增长，但竣工面积总量达到135万平方米实在不容易。原因之一是株洲市连续三年(2003年、2004年、2005年)竣工面积都过了百万平方米，基数在逐年增大；二是2005年，过五万平方米的项目企业31家，全部竣工的企业仅4家，正在施工项目比较多，还有各自原因未转竣工的企业，使得2005年的竣工数量下降。但值得一提的是，株洲市政府实施的“住房保障体系”，该体系将对中低收入家庭实施不同的安居政策，从去年施工在建的包括“中环新城”在内的12个经济适用房项目，施工面积共19.3万平方米，由于房地产主管部门采取提前介入，现场办公、具体指导帮助等形式，已竣工面积8.23万平方米，同比增长10.9%。逐步兑现对市民的承诺。房源定向供应给城市道路、城市绿地等重大工程动迁的居民购买，也为困难家庭减轻了经济负担。 数据之六、116万平方米 尽管2005年整个房地产市场喧嚣一片，但株洲市场在经历了政策调整之后，总体向好，居民的购房热情不减，销售量保持去年同期水平还稍有增长，商品房房屋销售面积116.5万平方米，同比增长2.9%。与此同时，全市预售房屋面积达到73.17万平方米，同比增长21.9%。过去的一年中，株洲市政府和主管部门对市场的规范和监督，尊重经济规律，让市场充分市场化。在充分市场化的环境下，市场参与者，开发商、代理机构、广告公司、媒体，共同形成了合力，共同促进了营销的发展。所以，当房地产在其他城市谈泡沫、玩概念、比价格的时候，株洲已经较为圆满地度过了2005年的非常之年。四区中销售总量排在第一位仍是天元区，销售房屋面积52.6万平方米，占全市销售总量的45.2%。时下，城市的发展和巨大变化往往是带动房地产开发项目获得成功及受到人们钟爱的决定性因素，道路的通畅，交通的便利，都将成为人们及开发企业在城市中心选址兴建新型住宅的关键。 数据之七：1421元/平方米 2005年，在株洲市77家房地产企业实际销售的商品房中，平均售价1421元/平方米，其中商品房住宅平均售价1217元/平方米，同比增长5.18%。在株洲楼盘个案中，销售价格首次突破2000元/平方米，最高者是2495元/平方米；最低价格城区583元/平方米，县城是549元/平方米。从四区销售楼盘的平均价格看，同上年比有增有减，均价最高的当属芦淞区，住宅平均售价1457元/平方米，其次是天元区，住宅平均售价1333元/平方米。两区都有两位数的增长,分别增长21%和14.3%。而荷塘区和石峰区住宅平均售价分别是1067元/平方米和1020元/平方米。同上年比分别下降3.7%和13.8%。楼盘有无抗跌能力关键在其自身硬件及价格定位。如果价格不菲,但结合地段和周边环境配套的性价比好，同样能在市场站牢脚跟。芦淞区开发土地资源有限,在售的竞争压力相对小，支撑了市区楼盘的高价位；天元区开发商实力雄厚者较多，开发项目比较精致，在资金、品牌形象、宣传包装方面有其优势，受到高端客户青睐，取得较高的销售价格也就不足为奇了。 数据之八：41亿元 尽管2005年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但41亿元的本年资金来源，基本保障了投资开发需求。在41亿元中，上年末结余资金3.7亿元，同比增长45.5%，国内贷款4.1亿元，同比下降16.5%；利用外资0.08亿元，下降84.5%；其他资金15.9亿元，同比增长24.8%。在房地产开发资金来源的“其他资金”中，95.8%是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。 数据之九：22.9% 2005年，全市二手房累计成交173.1万平方米，同比下降11.8%，其中城市四区二手房成交126.67万平方米，同比增长22.9%。一年来，房地产市场主管部门，从维护群众利益和培育房地产市场良好秩序出发，坚持治理整顿与优化服务环境并举，加大了对市场监察整治和提升“一站式”服务水平的力度。并在结合实施行政许可法，进一步简化办事程序和办事时限，并落实了行政执法责任追究制，工作效率和依法行政水平有了进一步提高。集中治理和整顿了变相无证售房以及房地产中介乱收费和违规赚取差价等行为，开展一系列专项治理整顿活动取得了较好的效果。同时为减少二手房交易环节，降低成本，市中心房地产市场还开辟了免费为群众公布二手房交易信息专栏，不断满足群众需求。二手房交易房地产市场在发展中进一步规范。尽管政策最终效果与我们的想象有所偏差，但我们还是看到了2005年株洲楼市日趋规范的势头，进一步增强了对株洲楼市的信心。 |