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来源:漳州房地产网 一、有关数据分析 （一） 开发投资数据分析 1、全市完成房地产开发投资41.66亿元，同比增长27.30%，占城镇以上固定资产投资的25.90％；其中，土地购置费13.14亿元，占31.54％，土地开发投资3.01亿元，占7.23％；继续保持较快增长。按工程用途分：商品住宅21.11亿元，占50.67％，同比增长26.18%；办公楼3794万元，占0.91%，同比下降29.32%；商业营业用房4.19亿元,占10.06％，同比增长25.35%；其他15.97亿元,占38.33％，同比增长31.87%。 2、全市房地产新开工面积233.77万平方米，同比增加1.92%。按工程用途分：商品住宅165.47万平方米，占73.95%，同比下降6.31%；商业营业用房28.68万平方米，占12.82%，同比下降22.72%；办公楼2.00万平方米，占0.89%，同比下降16.31%；其他为27.62万平方米，占12.34%，同比增加60.67%。 3、全市房地产施工面积478.66万平方米，同比增长30.43%。按工程用途分：商品住宅363.87万平方米，占76.02%，同比增长27.44%；商业营业用房63.30万平方米，占13.22%，同比增长32.82%；办公楼8.00万平方米，占1.67%，同比下降22.93%；其他43.49万平方米；占9.09%，同比增长85.78%。 4、全市房地产竣工面积141.26万平方米，同比增长38.19%。按工程用途分：商品住宅114.26万平方米，占80.89%，同比增长53.10%；商业营业用房12.84万平方米，占9.09%，同比增长1.26%；办公楼5.51万平方米,占3.90%，同比增长0.92%；其他8.65万平方米，占6.12%，同比下降8.47%。 5、全市历年累计商品房空置面积56.95万平方米，同比增长36.41%。按工程用途分：商品住宅21.27万平方米，占37.35%，同比增长70.16%；商业营业用房22.67万平方米，占39.81%，同比增长19.07%;办公楼4.30万平方米，占7.55%，同比下降33.54%；其他8.70万平方米，占15.28%，同比增长132.62%。 6、全市房地产开发投资结构（按工程用途分）：商品住宅占50.67%，办公楼占0.91%，商业营业用房占10.09%，其他占38.33%。商品房消费结构：商品住宅占83.30%，办公楼占6.29%，商业营业用房占8.46%，其他占1.95%。消费群体结构：个人仍是商品住宅消费的主体，占99.19%。 （二）市场运行数据分析 1、全市新建商品房完成销售面积126.05万平方米，同比增长6.89%，成交金额28.31亿元，同比增长8.76%。其中，新建商品房预售完成87.78万平方米，同比增长25.73％，成交金额17.99亿元，同比增长17.76％；新建商品房现售完成38.27万平方米，同比减少13.41％，成交金额10.30亿元，同比减少12.03％。 2、全市新建商品房批准预售面积118.23万平方米，同比增长62.09%。其中，商品住宅批准预售面积97.55万平方米,占82.51%，办公楼2.47万平方米, 占2.09%，商业营业用房12.32万平方米, 占10.42%，其他5.91万平方米, 占4.99%。目前我市高档住宅均价3707元/M2，普通住宅均价1967元/M2，商业营业用房均价8727元/M2。市区高档住宅均价3940元/M2，普通住宅均价2534元/M2，商业营业用房均价6426元/M2。 3、全市二手房买卖成交面积53.47万平方米，同比增长8.57%；成交金额9.39亿元，同比增长19.52%，二手房成交均价1756元/M2；其中，二手住宅买卖成交3983套，同比增长4.87%，成交面积43.76万平方米，同比增长0.76%；成交金额6.94亿元，同比增长20.13%,二手住宅成交均价1587元/M2。 4、全市房地产抵押登记12704件，抵押登记面积454.15万平方米，抵押登记金额55.64亿元。在建工程抵押登记面积14.30万平方米，抵押登记金额1.62亿元；现房抵押登记面积324.57万平方米，抵押登记金额38.96亿元。购房按揭登记3864套，登记面积38.30万平方米，按揭登记金额7.62亿元。 5、1-12月全市城镇居民人均可支配收入11241.2元，同比增长11.1%。1-12月市区城镇居民人均可支配收入11444.8元，同比增长11.4%。 1-12月全市房地产开发到位资金48.53亿元，其中，自筹资金18.80亿元，占37.46%；定金及预收款17.17亿元，占35.38%；利用外资8174万元，占1.68%；国内贷款7.36亿元，占15.16%。 至2005年12月末，漳州市全辖自营性房地产贷款余额42.45亿元，比年初增加7.94亿元，增长23.01%，比上季末增加 1.90 亿元,增长4.69%。其中，房地产开发贷款13.97亿元，比年初增加3.94亿元，增长39.28%，比上季末增加0.86亿元，增长6.56%；购房贷款28.48亿元，比年初增加4.00亿元，增长14.04%，比上季末增加1.04亿元，增长3.79 %。其中，个人住房贷款余额25.19亿元，同比增加3.21亿元；个人住房装修贷款余额3.28亿元，同比增加0.79亿元。全辖委托住房贷款9.03亿元，比年初增加1.99亿元，增长28.27%，比上季末增加0.75亿元，增长9.06%。住房公积金委托贷款余额6.98亿元，同比增加1.77亿元。但商业营业用房开发贷款余额减少1195万元。 1-12月份市区房地产市场运行数据 市区完成房地产开发投资26.33亿元，同比增长39.98%,占全市房地产开发投资63.20％。其中，土地购置费8.97亿元，占34.07％，土地开发投资1.47亿元，占5.58％。按工程用途分：商品住宅13.24亿元；办公楼1167万元；商业营业用房2.39亿元；其他10.59亿元。市区房地产新开工面积103.50万平方米,同比下降8.10%, 占全市房地产新开工面积46.25％。按工程用途分：商品住宅82.01万平方米；商业营业用房15.91万平方米；办公楼280平方米；其他为5.55万平方米。市区房地产施工面积256.74万平方米，同比增长29.56%,占全市房地产施工面积53.64%。按工程用途分：商品住宅205.98万平方米；商业营业用房31.97万平方米；办公楼3.34万平方米；其他15.44万平方米。市区房地产竣工面积80.92万平方米，同比增长47.18%,占全市房地产竣工面积57.28%。按工程用途分：商品住宅68.97万平方米；商业营业用房5.49万平方米；办公楼1.85万平方米；其他4.61万平方米。市区新建商品房批准预售面积110.66万平方米，同比增长112.31%。按工程用途分：商品住宅面积92.27万平方米,占83.38%；营业店面面积8.51万平方米，占7.93%；写字楼面积2.49万平方米，占2.25%；车库面积4.54万平方米,占%；其他面积2.85万平方米，占2.98%。市区新建商品房完成销售6410套，合同备案面积67.97万平方米，成交金额18.50亿元。其中，市区居民购房按揭3506套，购房面积36.35万平方米，购房金额9.15亿元。市区二手房买卖1949套,成交面积21.77万平方米，成交金额3.96亿元。市区二手房均价1823元/M2。市区历年累计商品房空置面积32.66万平方米，同比下降3.66％，占全市历年累计商品房空置面积57.35%。其中，商品住宅12.74万平方米；商业营业用房12.14万平方米;办公楼3.18万平方米；其他4.60万平方米。 二、1-12月份全市房地产市场运行特点及分析 从总体上看，2005年漳州市房地产市场继续保持健康发展态势，呈现开发投资快速增长，住房需求较为旺盛，住房价格小幅攀升，外来资本加快入漳等良好的发展势头。全市房地产税收收入为30399万元，全市房地产契税收入13085万元，其中市本级房地产契税收入5100万元，合计43484万元，占全市地方税收收入的26.48%，产业支柱地位进一步巩固。但商品房供应量明显加大；空置总量增加；结构性问题依然存在；市场供求能否平衡，房价能否平稳等方面都是产业健康发展的基础，也是市场潜在的矛盾。 在国家宏观政策的调控下，2005年我市房地产市场参与各方趋于理性，市场日趋成熟。主要表现为如下七个特点： 一是开发投资趋于理性，增幅适度。全市完成房地产开发投资41.66亿元，同比增长27.30％，占城镇以上固定资产投资的25.90％。在国家房地产市场宏观调控政策和投资惯性、市场需求的综合作用下，投资增幅从上半年的较快发展(年初增幅65.02％),回稳至适度发展(年末增幅27.30％)，市场趋于理性。土地购置费达13.14亿元，占31.54％，同比增长21.44％，土地开发投资3.01亿元，占7.23％，同比增长70.12％。土地购置费及开发投资所占比例及增幅均较高，为市场的持续发展打下了基础。市政府“建设新区，开发沿江，改善旧城”城市发展战略的政策效应已作用明显。龙文区、招商局开发区等新区建设，九龙江畔—江滨路开发，芗城区旧城改造已成为推动我市房地产开发投资增长的“三套马车”。在投资结构中，商品住宅的投资比例达50.67％，停车库、车位的投资比例达10.86％，办公楼投资比例下降，增幅下降，说明投资结构市场调整基本到位，结构趋于合理。 二是市场销售保持旺盛，需求被合理引导。全市完成房地产销售面积126.05万平方米,同比增长6.89%。前二年楼盘未开，已预定一空的火爆“虚热”场面不再上演。房改房换房需求，县里居民来漳购房等自住型需求仍主导着市场需求，投资型的需求热点表现在小公寓及招商局开发区。投资人一次性购入数十套住宅仅为5人，比例很小。由于受政策调整的引导，大户型销售不畅。 三是商品住宅价格平稳，局部房价增幅较快。市区商品住宅均价为2534元/M2，增幅为13.2％，主要是带电梯住宅供应量增加，小区配套、商品房品质提升的因素。各县城住房价格趋稳。但招商局开发区商品住房价格增幅较快，同比增长达32％。增长较快的原因主要是：开发区自身发展的加快，促进住房需求的增加，厦门岛内人士看好招商局开发区房地产市场，从自住、投资的角度，提前入市购房，助长了开发区内房价的上涨。 四是商品房结构性矛盾依然存在，空置面积回升较快。截至2005年底，全市历年累计商品房空置面积56.95万平方米，同比增长36.41%。按工程用途分：商品住宅21.27万平方米，占37.35%，同比增长70.16%；商业营业用房22.67万平方米，占39.81%，同比增长19.07%;办公楼4.30万平方米，占7.55%，同比下降33.54%；其他8.70万平方米，占15.28%，同比增长132.62%。一方面普通低价位住宅及经济适用房短缺，另一方面相对高价位的住宅大量面市，主要是带电梯住宅。 五是带电梯的商品住宅供应量加大，大户型住宅销售见缓。以市区为例，2005年市区新建商品房批准预售面积为110.66万平方米，商品住宅92.27万平方米，占83.38％。而带电梯的商品住宅达43.73万平方米，占批准预售商品住宅面积的47.39％。200平方米左右的商品住宅销售缓慢，主要是140平方米以上属于高档住宅，价位高，负担的税收高。对大户型而言，购房对象仅有少数成功人士问津。单身公寓、别墅供应量加大。受市面上单身公寓租金高、投资金额小等因素影响。2005年，单身公寓供应量明显加大，市区已批准的预售项目中，单身公寓共有1116套，占已批准预售项目商品住宅总套数的10.64%，合同登记备案685套，占已批准预售套数的61.38%。 六是购房对象以漳州本地为主，外地来漳购房比例较小。以市区及招商局开发区为例，2005年新建商品房网上合同备案5087套，合同备案面积为52.39万平方米，购房金额为14.19亿元。漳州市居民购房数为4090套,占80.40％，厦门市居民购房数为273套,占5.37％，泉州市居民购房数为176套,占3.4％，省内其他设区市居民购房数为470套，占9.24％，省外及温州居民购房数为78套，占1.53％。 七是房地产新政对商业银行信贷政策的影响显现 随着银行界对“房地产新政”中“鼓励消费，控制投资，限制炒作”的政策内涵的深入理解，商业银行普遍加大了房地产开发贷款和个人住房贷款的审查力度，提高了房地产开发贷款的市场准入条件，对有关房地产开发贷款趋于谨慎，房地产开发企业自筹资金比例有所上升，但中资银行普遍不愿放弃个人消费贷款这个黄金资产。因此，受多方力量共同作用和影响，“房地产新政”对银行信贷的效应继续显现。 （一）个人住房贷款增速减缓，提前还贷增加。商业银行普遍反映，住房贷款利率的上调带来居民提前还贷效应明显。为避免2006年开始执行的利率上调带来的损失，有经济能力的居民纷纷在今年提前还清个人住房贷款。 （二）商业银行房贷政策有所松动。由于房地产开发贷款和个人住房贷款在操作上是联动的，为保证个人住房贷款这个“黄金资产”的来源，银行仍然愿意加大对房地产开发贷款发放的力度。某行总行下发的对经济资本的考核中，将住房开发贷款的风险系数由9%降为7%，减少了分行发放住房开发贷款的压力；某行总行5月底将房地产开发和个人住房新增贷款比例指令由1：3.75调整为1：2.5，放松了对房地产开发贷款的审批限制。 （三）加大优质房地产企业信贷支持力度，加强个人贷款差异化管理。“房地产新政”出台以后，各商业银行为有效防范房地产风险，促进房地产授信业务规范、健康发展，相继出台了加强房地产授信业务管理的文件，从开发贷款的客户准入、开发项目选择、开发贷款审核和过程管理、个人贷款差异化管理等方面对房地产授信业务提出较为具体、明确要求。一是提高房地产授信客户准如门槛。提高房地产行业风险类别，相应提高授信客户的准入标准。如建行要求开发商资格在１A以上，自有资金达到３５％以上，且四证齐全，同时须有在建工程作抵押。二是慎重选择房地产开发项目。支持中低档住房项目，限制支持房价过高的住宅项目，提高房地产授信项目担保条件。三是个人贷款差异化管理。认真识别购房用途，从严控制投机性贷款。对购买高档住宅、第二套甚至别墅的贷款人，５年以上的住房贷款执行６.１２％的基准利率。为慎重起见，有的金融机构还对个人住房贷款作出“原则上不得支持（已按揭）购建第二套住房，对购建三套以上住房者不得信贷介入；未经市分行授权不得发放二手房按接贷款”等。 三、存在的主要问题及建议 总体上看，2005年我市商品房住房价格稳定，市场活跃，保持健康发展。但也应该看到市场发展中存在的问题和矛盾。 第一,供给增加与购买力的可能下降的矛盾。近年来，我市房地产市场较快发展，投资量连年创新高，必然带来市场供给增加。供给与需求能不能两旺？能否持续平衡？值得我们认真研究。从好的方面看，近年来漳州仍是资金追逐的热土，地价、房价，尚有一定发展空间；需求较旺、房价趋缓，甚至有上升空间，予以投资人充分的想象力。从坏的方面看，随着税收政策、利率政策的调整，地价上扬等因素带来的是开发商提高房价或多建电梯房（增加容积率），房价一旦偏离了方向，带来的是需求、购买力的下降。因此，要加强市场调控，引导市场健康发展。 第二,调整税收政策执行中的问题。拆迁及继承的房地产，权利来源于祖业，尤其是拆迁安置房权利没有中止，取得权利的时间是否按拆迁安置后取得房屋产权证或契税免税证明上注明的时间作为其获得房屋的时间。争议分歧较大，拆迁户认为，房屋拆迁后权利并没有灭失，而是沿袭至新的安置房，政府打击的是炒房行为，拆迁户是弱势群体，应予保护，不应该对拆迁安置房执行拿到产权证2年内征营业税，五年内征所得税的政策。 第三，供给、需求结构部分不合理，经济适用住房供应不足问题。虽然总体上住房供给结构与消费需求结构是基本适应的，但也还存在阶段性失衡的突出矛盾。在住房消费需求结构方面，投资性购房需求明显，特别是预售房短期预定、预购，助长了无房出售的表象，不利于主动型的自住性消费需求的满足;同时,旧城区动拆迁速度较快,迫使被动型的引致性消费需求集中释放,而用于安置的配套商品房供应不足，造成阶段性住房供不应求的现象。在住房供给结构方面,与高档次、高价位、大户型住房所占的比重相比，中低档次、中低价位、中小户型所占比例过小，与居民的收入结构和消费需求结构产生了一定的矛盾。 经济适用住房建设比重小与需求大的矛盾。1－12月份全市经济适用住房投资仅为7722万元，占全市房地产开发投资的1.85％，占全市商品住宅投资的3.65％；施工面积为19.65万平方米，占全市施工面积的4.11％，占全市商品住宅施工面积的5.40％。而由于市面上商品住宅价格相对较高，尚有较多的中低收入家庭有较强购房需求。 第四、现有房地产开发企业普遍存在自有资金不足问题。目前，大多数开发企业自有资金比重偏低，筹资成本高，开发成本高，普遍缺乏抵御风险能力。据调查，一些房地产开发项目的资金投入20%来自开发企业，60%来自银行，其余20%的资金完全靠消费者购买期房来填补，很大一部分风险转嫁给了银行和消费者。 四、2006年我市房地产市场走势预测 从近年来我市房地产市场发展的走势来看，2006年仍处于上升期。市场发展的有利方面主要是政策面上有“建设新区，开发沿江，改善旧城”方针的指引，加快工业化，加快城市化进程（购房落户政策的推动），漳州独特的区位优势，较强劲的市场需求和购买力等将吸引资本进入漳州房地产市场。加上前二年出让的土地开发投资的惯性作用，等等因素将继续作用于我市房地产市场。因此，预计2006年我市房地产投资将保持较快增长，但幅度可能趋缓，规模在40亿元左右。需求将保持较旺，销售面积达130万平方米左右。房价可能在2600元/M2左右进行平台整理。 2006年的工作重点是：继续贯彻中央宏观调控政策措施，保持房地产市场持续健康发展。首先，要加强房地产市场运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给，调整住房供应结构。切实稳定住房价格，促进合理的住房消费。其次，要搞活住房二级市场。规范发展房屋租赁市场。配合有关部门进一步清理住房消费中的不合理规定。完善房屋权属登记规则，建立登记信息公开查询制度，规范登记行为。落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。继续合理控制城镇房屋拆迁规模。完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁管理规范化。 第三，要把主要精力放在完善市场规则、加强市场监管、健全宏观调控，创造良好的经济发展环境上，进一步加强社会管理和公共服务职能。要结合我市城镇居民的收入水平和消费需求的实际，鼓励住房消费；必须结合我市房地产市场的实际情况，落实房地产市场宏观调控。要以这次会议为契机，认真梳理我市房地产市场发展存在的主要问题和主要矛盾，以科学发展观为指导，结合实际，有针对性、创造性地认真解决新矛盾、新问题。促进房地产业持续健康发展。 漳州市房地产管理局 |