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来源:金狐网 www.ginhoo.com 2004年南昌房地产市场得到了长足的发展，投资规模稳步上升，商品交易面积继续增长，房价小幅上涨，在这基础上2005年的南昌房地产市场发展又如何呢？ 1、投资规模理性回落、并将保持稳步增长 2004年南昌市房地产开发投资完成95.55亿元，较上年同期增长21％，其中住宅投资78.74亿元，占开发投资总额的82.41％，同比增长35.35％。1—3月南昌市房地产开发投资额同比增长106.90％，其中商品房建设投资额同比增长90.53％，1—6月房地产开发投资额同比增长 40.68％，其中商品房建设投资额同比增长36.08％，1—9月房地产开发投资额同比增长42.18％，其中商品房建设投资额同比增长30.30％，10 —12月房地产开发投资额同比增长-2.45％, 其中商品房建设投资额同比增长7.1％。通过以上数据比较可以看出在国家和政府宏观调控作用下，南昌市房地产开发投资规模得到了有效控制，投资增幅理性回落，非住宅投资规模回落起了主导性作用。虽然南昌房地产投资规模回落，但总体上还是增长的，另一面南昌市宏观经济的快速发展，为房地产发展提供了良好的宏观环境，以及市场本身的需求（下面会谈到这点）和原有的土地存量都刺激着南昌的房地产投资，根据以上的发展形势判断南昌房地产投资规模不会下降，还将保持着稳步增长的势头。 2、土地解禁，供应增大 2004年南昌市成功出让土地1417.47亩，“8.31”土地大限后南昌市土地的放量，带动了新一轮投资热潮。房地产投资的增长，市场的需求，表明南昌明年土地供应将有极大增长的可能。尤将集中在城郊县区一带，以大面积供地方式为主，市区以工厂搬迁拍卖为要。直至目前南昌市土地存量总建筑面积已达330余万平方米，其中商业用地有523925.4545平方米，商住用地约为441130平方米，并还有100万平方米左右即将出让。这将是明年供应面积的主体部分，加上存量房，以及原有楼盘的后续开发等，增量供应面积有望超过今年的供应量，其 中公寓供应面积比例会有所增长。 3、市场需求进一步扩大 2004年南昌市（含四县）商品房成交面积348.60万平方米，较去年275.01万平方米同比增长26.76%，远远超过了年预计目标。也打破了原来年所需住宅建设总量250万平方米，增至现在的348.60万平方米，南昌市区现有人口已近200万，另一面随着南昌作为区域中心城市的吸引力 和幅射的逐步增强、投资和居住环境的不断改善，来昌购房投资置业的外地居民不断增多，推动着城市化进程的加快，这些都为南昌房地产市场带来新的需求，并将保持下去。 4、整体房价涨幅趋缓 区域房价差幅下落 2005年市场外围发展，重心的南移，面积供应主体部分集中在相对较偏区域，从总体上平抑了房价，但是在同区域内相比，市场本身的需求，楼盘自身素质的提高，土地价格的上涨、银行的加息等因素促使成本的增加，以及明年南昌基准地价上调等等都将提升房价，所以整体房价将持续上涨，但涨幅有所趋缓。另一面，中心区域房价已近上限，周边区域市场逐步的成熟，区域与区域之间的价格差幅将进一步下落。 5、供应结构矛盾有所缓和 南昌房地产供应结构矛盾早在2002年就已出现，并相当尖锐。从中表明了南昌房地产结构性矛盾十分尖锐。南昌房地产重心的南移，外围的发展，大盘的开发，经济适用房的增多，都将改变原有的供应结构，中低价房供应比例将明显增大。2005年结构性矛盾将会有所缓和。 6、外围发展，重心南移 南昌步入城市化进程，中心区域土地的稀缺决定了现在的南昌房地产开始走向外围发展的历程。纵观整个南昌楼盘分布就可以看出。昌南的南奥1200亩、上海利嘉的1400亩，宏舜房产1500亩（银河城）、洪城大厦集团500亩、澄碧湖700亩，1200亩的绿地山庄、占地1600亩的大湖之都以及城开集团3.007平方公里的新昌南城；京东的万科四季花城960亩；新建也将出现一个占地超500亩的大型水景社区，湾里的恒茂开发的恒茂国际会展中心占地600亩，香港博泰投资公司开发的博泰花园占地800亩等等，这些外围楼盘也将在近年内作为南昌房地产市场主体部分出现，而其中的大部分处在昌南，近两年此区域的其它存量土地有八块，总占地面积720.013亩，总建筑面积约935757㎡；并有九月推出的已成功出让和即将出让的四块土地，总体量585亩，总建筑面积约为708482㎡。不可否认昌南已成为明年南昌的房地产市场发展的重心。 7、区域商业中心逐步形成 南昌市整个商圈是以八一广场为中心向周边辐射的，配之社区商业（也就是区域商业中心），再辅之大市场的模式。但是这里所说的社区 商业中心在南昌并未形成，造成中心商业负荷过重。南昌现有存量商业用地16块，总建筑面积523925.4545平方米，商住用地9块，总建筑面积441128.247平方米。而处在青云谱区域内的一块88.481亩商住用地将于明年推出，并明确引进沃尔玛，和此相隔不远的锦江麦德龙仓储购物中心已开始营业，两大国际商业巨鳄的联手出击，整个青云谱商业中心也就形成了；朝阳洲板块原有一家上海联华购物中心，百货大楼在此拿下了14.611亩商业用地，再加上江西龙盛和江西城开的两块商住用地，朝阳洲板块的商业中心也就凸现出来了；红谷滩作为南昌市重点建设区域，打造成南昌的CBD中央商务区；南昌规划委员会12月已通过了《青山湖城东分区规划方案》，将在上海路与北京东路交叉口打造南昌城东新的商贸、文化、金融中心。这样《南昌市2002年——2020年商业规划》中的四大区域商业中心就完全凸现了，2005年就将逐步形成。 总的来说，2005年南昌房地产市场将是在现有基础上继续向前推进、不断调整的一年，并不会产生根本性的变革。但也是为南昌房地产市场转型奠定基石的一年，新的发展格局也将在这一年形成。是迈向良性化、成熟化发展的转折点，也是迎接大盘开发、城市经营的时代。 |