香港房地产概况

来源:《2005香港经济年鉴》

【概述】 二次世界大战后几十年来 , 香港政治局势相对稳定、经济不断增长，促使房地产业也有较大发展。

70 年代,由于香港人口不断增加，加上制造业及商业蓬勃,社会对住宅楼宇、商业楼宇、厂房、货仓等需求增加 , 房地产商的经营逐步扩大 , 房地 产业的规模也不断膨胀。

80 年代以来 , 香港房地产业波动较大 , 在 1981 至 1982 年出现了罕见房地产热潮 , 地价、楼价屡创高峰。 但 1982 年第四季开始出现调整 , 地产业陷于低潮 , 不少地产公司停业 。 至 1984 年 9 月 , 中英签订联合声明 , 房地产业才恢复起色 , 并 由 1985 年起渐入佳境。虽然 1987 年 10 月股灾及 1989 年的“六四 " 风波 , 对地产业产生不良的影响 , 但为时短暂，地产业又再进入高潮。

踏入90年代 , 房地产业已成为香港经济重要支柱之一。1993 年整体地产市道十分兴旺 , 各类 楼宇市场均有良好的表现 , 其中以住宅价格的升幅 最大 。 多年表现欠佳的工业楼宇价格亦有反弹。

1994 年楼价更创高峰 , 1995 年进入调整期 , 1996 年楼市表现良好 , 扭转 1995 年的弱势 , 回复至1994 年高峰期的价格水平 。 1997 年楼市反复不 定 , 大起大落。 1998 年首 10 个月，本港楼市出现 了插水式的下跌 , 踏入 10 月之后 , 疲弱不堪的楼 市才反弹回升 。 1999 年及 2000 年楼市反复不定，时好时坏。

2001年楼市比2000年阳旺 , 年内两度出现小阳春，惟楼市仍未见底。 2002年及2003 年仍随香港经济起伏波动。

【营业情况】 2004 年楼市正式进入复苏的轨道。一年来利好地产消息浪接浪，卖地成绩理想 , 一、二手楼盘交投畅旺，豪宅造价屡创新高，成为楼市看悄的强心针。

政府土地注册处发表的数字显示,2004年楼市升势凌厉，全年买卖宗数共录得逾12.348 万宗，较 2003年上升约41%，而金额方面，全年就录得3,517亿元,较2003年上升约86%,两者均创1997年后的新高。

根据中量联行数据显示, 2004年全年中小型住宅楼价上升了35.3% ,豪宅价格升幅更达 62.2%,而个别豪宅造价更重越 97 年高峰水平。美联物业首席分析师刘嘉辉表示, 2004 年楼市全面复苏,令宗数得以创1997年后新高,其中二于物业交投尤为突出,平均每月6,389宗,反映二于市场全面复苏。

2004年香港楼市气氛向好,交投畅旺，导致货尾存量在年内不断减少,影响楼市多年的货尾问题从而得到舒缓。货尾回落的另一个原因,是 2004 年发展商的售楼策略已改为惜售 , 因此2004年全年推售单位量为17,028 个,较2003年全年22 ,265个减少 23.5%,在全新盘源减少下,部份买家转购新盘货尾。

数据显示,以地区划分,年内累积货尾跌幅最多的地区是新界区, 由 2003 年底 8,720 个大幅下降至 2004 年底 3,872 个，跌幅 55.6% ,主因是 2004 年该区推盘量大灭。新界区 2004 年推盘量录得 8,501个,虽然仍属各区之冠,但较 2003年15,201个巳大幅减少 44.1%,令该区成为货尾量回落幅度最大的地区。

市区方面 ,2004 年新盘焦点集中在港岛区 ,如薄扶林贝沙湾及西湾；可嘉亨湾等 , 因此港岛区推盘量不跌反升, 较 2003 年增加 33% 。而九龙区推盘量亦见上升 12.7% , 主要项目为九龙站君临天下、长沙湾宇晴轩及碧海蓝天等。由于该批新盘销情理想,大量单位已被市场消化 , 因此不但未有令市区 累积货尾有上升压力 , 相反更令数字进一步回落 。

据数据显示,九龙区累积货尾由 2003 年底 5,397 个减至 2004 年底 2,788个,下跌 48.3% 。港岛区跌幅最小, 约 10.3% , 由 2,545 个回落至 2,284 个。

戴德量行研究顾问部董事陶汝鸿说，在卖地等利好因素刺激下, 2004 年一二手住宅交投丁财两旺。年内港府先后进行了三次土地拍卖 , 并成功以高价售出 5 幅地皮 , 发展商投地态度积极,为库房带来逾 180 亿港元收入,较原先所定的 120亿元卖 地收益目标，可谓超额完成。其中天光道地皮拍卖反应最为热烈及嘱目, 最终以 94.2 亿港元的历来第二高价由长实投得,平均每平方呎楼面地价 5,477 港元，较底价高出近九成，较当时同区楼价更出现 粮价，被认为“面粉贵过面包”, 反映发展商看好未来楼市。此外，长实亦于5月份以 20.9 亿港元投得马鞍山地皮。新地在10月以 47 亿港元夺新蒲岗地皮 9 嘉华国际在5月底以 8.65 亿港元投得铜锣湾山路地皮 , 华懋则于 6 月中以 10.1 亿投得九龙城地皮。

【新动向】 仲量联行预期 , 2005 年本港楼市将承接 2004 年向好的势头, 中小型住宅及豪宅 价格上升 15－20% ；写字楼租金升幅约 30－35% , 价格升幅为 20－25% ；商铺租金升幅 10－15% , 价格升幅为 15－20% 。

其它测量师行亦看好明年楼市 , 戴德梁行认为, 2005 年楼市仍有上升空间 , 楼价有望再升 30－35% 。世邦魏理仕则指 , 鉴于整体物业市场的租金及售价已经上涨 , 预期 2005 年整体物业市场 将平稳健康 9 估计中小型住宅及豪宅价格将上升 10% , 甲级写宇楼租金及售价升 20% , 商铺售价 及租金分别升 20－25% 及 10－15% 。

一众发展商巨擎均维持对 2005 年楼市乐观的看法 , 新地主席郭炳湘、恒地主席李兆基及新世界发展主席郑裕彤在不同场合曾表示 , 市场信心好转，预料楼市可继续向好 , 且有合理温和升幅 , 当中郑裕彤估计明年楼价可升一成 。

香港金管局在 2005 年第一期季报指出,尽管自 2003 年夏季开始楼价大幅回升，香港楼市形成 泡沫的风险仍然偏低,但近期确认人交易数目增加,而且市场环境可能会迅速变化 , 所以须密切注 视市场发展 。 金管局又指出 , 确认人交易是指有关物业在原有买卖的交易完成前,已被转售给二于买家，所以确认人可能是刻意图短利的炒家。

又据数据显示 , 截至 2005 年 9 月 15 日 , 香港二于私人住宅买卖合约登记总值合共 1,607 亿元 , 刚好冲破 2004 年全年录得的 1,603.5 亿元水平 , 并 刷出自 1997 年之后近 8 年的另一高峰。 2005 年二手住宅于 9 个月之内突破 2004 年全年数字 , 显示 2005 年住宅呎价进一步攀升 , 加上 2005 年多个豪宅新盘开售带动整体二手豪宅市场 , 令总值数字升势显著。

除此之外 , 2005 年首 9 个月的二于私人住宅登 记总值 , 较 2003 年全年仅 610.7 亿元的低位大幅增长 1.6 倍 , 但仍较 1997 年全年的 5,280.1 亿元相差接 近 70% , 反映现时住宅市道距离泡沫化仍然很远。