四川省建設廳：四川房地產投資繼續放緩

來源:中國房地產報

四川省建設廳和省統計局２月２日發佈的上年房地產市場訊息稱，２００４年全省房地產市場在連續四年快速增長後呈現低速平穩增長態勢，宏觀調控房地產市場取得了明顯成效：房地產擴張勢頭得到抑制，銀行貸款明顯下降，房地產的開發資金增速放緩，全省房地產開發投資５１０億元，同比增長１３．１％，增速比上年回落１７．３個百分點，房地產開發投資與經濟發展水準基本適應；土地購置得到控制，新開工面積減少，全省房地產開發企業購置土地面積２０２４萬平方米，比上年增長０．２％，增速在上年回落２０個百分點的基礎上繼續回落了１２個百分點；全省商品房銷售面積２１０２萬平方米，下降８．８％；截至２００４年末，全省商品房空置面積６２６萬平方米，比上年下降８．６％。

 在總體呈現低速平穩增長態勢的同時，四川房地產也存在著房地產開發結構不盡合理、商品房銷售價格增長過快等問題。

 首先是房地產開發結構不盡合理。從房地產開發投資的用途看，投資結構不盡合理，住宅開發不足；商業營業用房供過於求，空置面積增長較快。２００４年全省住宅投資３３８億元，比上年只增長了３．９％，增速回落３１．６個百分點，占全省房地產開發投資的６６．３％；商業營業用房投資１０４億元，比上年增長３１．８％，占２０．３％。從商品房建設看，住宅施工面積增速最慢，只增長了２．４％，辦公樓和商業營業用房則分別增長了１５．８％和１２．５％。相反，住宅空置面積下降了２６％，而辦公樓和商鋪面積則分別增長了７．６％和１６％。目前，經濟適用房建設相對不足，對外銷售很少，大部分都用在了拆遷安置和集資房，尚有較多中低收入家庭的住房困難問題需要解決。

 其次是商品房銷售價格增長過快。２００４年，全省商品房銷售價格上漲了６．９％，其中普通住宅上漲了８．１％，二手住宅上漲了１０．２％。全省商品房銷售綜合價格為每平方米１５７２元，比上年上漲了１３６元。商品房價格上漲的原因一是土地價格、建築材料價格、運費和人工費上漲；戶型結構如小高層和電梯公寓的增多，增加了商品房成本。二是市場需求的拉動，其中包括城市拆遷帶來的被動需求以及居民要求更新換代的主動需求。三是銀行利率持續處於低水準，實際利率為負，股市低迷，投資管道狹窄，也使人們將投資轉向房地產，從而造成房價一定程度上的上漲。四是城市範圍的擴大，城市基礎設施的日趨完善，也推動了商品房價格的上漲。

 四川房地產市場前景如何？四川省建設廳副廳長楊光的回答是：按照四川省每年城鎮化水準提高１個百分點、２０１０年全省城鎮人均住房建築面積達到３０平方米的目標測算，自２００５年起６年內，四川省平均每年約需新改建住房４０００萬平方米，僅住宅建設一項的投資量就可達４００億元。與此同時，城鎮化的進程伴隨著工業化和第三產業發展的進程，必將增加對生產、倉儲、商業、辦公用房等非住宅房屋的需求，房地產市場的發展空間還很大。

 隨著住房分配貨幣化逐步實施和住房公積金購房貸款力度的加大，城市居民住房消費能力逐步提高，潛在需求正在變成有效需求。存量房市場全面開放後，房地產市場開始呈現二、三級市場聯動和相互協調、適應性成長，成為拉動新建商品房建設投資和消費的重要力量。加上四川聚集了不少省、市外來人口購房，房地產市場將進一步加快發展。

 ２００５年，四川省將加強和改善房地產市場的宏觀調控，進一步改善投資和供應結構，符合產業發展政策和市場需求的普通商品住宅以及經濟適用住房建設步伐將進一步加快，房地產市場的供應結構會有所改善。但是，由於城市房屋拆遷規模得到控制，全省大規模的舊城改造基本結束，因拆遷形成的房地產市場需求將會減少，房地產開發投資的增長勢頭仍會得到一定抑制。這是投資四川房地產應該注意的。