南寧市

2005年南寧房地產回顧之一：市場篇

來源:南寧晚報

房產交易實現“價跌量漲”

記者從南寧市有關部門獲悉，今年1—3季度全市房地產完成投資68.97億元，同比增長61.17%，各類商品房屋施工面積達115.47萬平方米，同比增長36.92%，市場銷售平穩，銷售價格平穩下調。分析人士認為，今年國家對房地產的宏觀調控已經顯示初步效果，雖然第四季度的資料沒有得出，但根據市場“啞鈴”狀的走勢預計，第四季度南寧房地產市場將更加看好。

上半年有起有落下半年增長加速

今年1—3季度，南寧市現、期房銷售總成交面積278.05萬平方米。其中，第3季度銷售增量為101.92平方米，約占上半年成交面積的6成。這表明，下半年我市商品房總成交量增長加速，顯示出良好的發展態勢。 5月，受國家穩定房價新政策剛剛出臺的影響，我市商品房現、期房銷售量輕微下跌，比4月份下降6.59%。 6月，新政策開始執行，我市房地產市場並未引起大起大落的現象，成交量呈現出回升態勢，與5月相比，6月的銷售幅度上升了15.8%。由於政策宣傳到位，7月銷售成交量較穩定，保持著32萬平方米的月均銷售面積。在連續6、7兩月的穩定銷量後，8月銷售情況出現了回調，銷售成交量比上月下跌20.9%。經觀察，主要是由於消費者觀望意識漸濃，引起當月銷售成交量的減縮。進入9月份後，我市房地產市場經受住了市場需求和調控政策的考驗後，銷售成交量有了全新起色，創下當月銷售44.62萬平方米的好成績，刷新今年月度銷售新紀錄，表明我市商品房需求較旺盛，房地產市場發展形勢良好。

住宅樓放量增長商業樓銷量下滑

住宅投資是我市房地產的主要投資方向，也是市場購買的主體。今年1—3季度，全市商品住宅施工面積873.27萬平方米，占商品房施工總面積的75.63%，同比增長34.72%。住宅供應量的增加，有效地促進住宅銷量的增長。前三季度，住宅銷售面積累計達263.58萬平方米，占銷售總量的94.8%。然而，辦公樓和商業用房的銷售成交面積只分別佔有0.87%、3.26%，宏觀調控政策對商業地產的影響較大，辦公樓和商業用房的月銷售面積在4—8月期間連續出現了下滑。雖然到9月份時扭轉了進一步下降的趨勢，但預計全年銷量仍偏低。

今年我市加大了經濟適用房的建設力度，全年已批准富甯新興苑、澳華花園、桃花源、金禾灣、江南新興苑等經濟適用房專案，施工面積50.10萬平方米，占住宅施工總量的5.74%，成為我市安置拆遷居民、滿足中低收入消費者、解決住房困難戶的重要管道，發揮出平抑和穩定房價的作用。1—3季度，我市經濟適用房銷售成交面積為14.31萬平方米，成交量超過辦公樓和商業用房銷售面積總和。

宏觀調控出效果商業用房降價多

在宏觀調控政策的影響下，南寧市房地產價格出現了回落。三季度的價格與年初價格相比降幅為4.37%。從房屋分類看，住宅價格比年初下降1.58%，辦公樓價格同比下下降4.87%，商業用房價格同比下降36.44%，降幅最大。據分析，2004年穩健的財政和信貸政策、嚴格的稅收管理政策，使房價過快上漲失去了政策支撐。今年，由於加大土地供應的調控力度、進一步優化市場供應結構、限制期房轉讓、實施商品房交易合同網上備案和登記制度、擴大廉住房受益面等措施的逐步落實到位，在一定程度上穩定了居民的購房心理。

為促進房產銷售，開發商採用“折上折”、送物管費、送大禮等手段適度擴大價格優惠，使商品房銷售成交價格回落。半年過後，南寧市房地產價格呈現出宏觀調控所預期的“價跌量漲”現象。三季度商品房平均銷售價格為2538元/平方米，分別比二季度、一季度下降5.96%、7.84%，而銷售面積則分別比二季度、一季度增長11.83%、19.91%，國家對房地產價格的調控效果初步顯現。從整個年度來看，南寧房地產市場的走勢呈“啞鈴”狀，具有兩頭大、中間小的特點，預計第四季度南寧房地產市場繼續走強。

青秀區一支獨秀良慶江南風生水起

按行政區域來看，青秀、興寧、江南、西鄉塘四個老城區的平均銷售價格在每平方米2000元以上。其中，青秀區為2845元，排首位；江南區為2770元，居第二；西鄉塘區則以2626元的價格排名第三。其餘8個縣區的平均售價在1100—1600元。一直以來被房地產商視為聚寶盆的青秀區，以開發高檔樓盤、大盤、別墅為主，掌領全市商品房銷售價格的風向標。龍胤花園、新天地、南湖國際、山水美地、南湖景園等項目，售價在3800—6000元不等，而普通住宅的價格也在每平方米2400元以上。

興甯區則以傳統的商業街區為依託，開發投資商業地產，商業用房的平均銷售價格高達每平方米2.44萬元，是全市商業用房平均價格水準的4倍。

歷來被認為土地資源匱乏、房地產開發遲緩的良慶區，今年以來房地產專案也遍地開花，銷售量在全市12個行政縣區中位列三甲。今年良慶區開發樓盤的特點是低價位商品房在建規模大，占全市同期同價位商品房的4成。據統計，今年前三季度有約20家房地產開發商陸續推出了現代城、錦繡年華、濱江麗景等項目，期現房銷售成交面積為平方米31.34萬平方米，給南寧樓市帶來新的震動。