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來源:金狐網 www.ginhoo.com 2004年南昌房地產市場得到了長足的發展，投資規模穩步上升，商品交易面積繼續增長，房價小幅上漲，在這基礎上2005年的南昌房地產市場發展又如何呢？ 1、投資規模理性回落、並將保持穩步增長 2004年南昌市房地產開發投資完成95.55億元，較上年同期增長21％，其中住宅投資78.74億元，占開發投資總額的82.41％，同比增長35.35％。1—3月南昌市房地產開發投資額同比增長106.90％，其中商品房建設投資額同比增長90.53％，1—6月房地產開發投資額同比增長 40.68％，其中商品房建設投資額同比增長36.08％，1—9月房地產開發投資額同比增長42.18％，其中商品房建設投資額同比增長30.30％，10 —12月房地產開發投資額同比增長-2.45％, 其中商品房建設投資額同比增長7.1％。通過以上資料比較可以看出在國家和政府宏觀調控作用下，南昌市房地產開發投資規模得到了有效控制，投資增幅理性回落，非住宅投資規模回落起了主導性作用。雖然南昌房地產投資規模回落，但總體上還是增長的，另一面南昌市宏觀經濟的快速發展，為房地產發展提供了良好的宏觀環境，以及市場本身的需求（下面會談到這點）和原有的土地存量都刺激著南昌的房地產投資，根據以上的發展形勢判斷南昌房地產投資規模不會下降，還將保持著穩步增長的勢頭。 2、土地解禁，供應增大 2004年南昌市成功出讓土地1417.47畝，“8.31”土地大限後南昌市土地的放量，帶動了新一輪投資熱潮。房地產投資的增長，市場的需求，表明南昌明年土地供應將有極大增長的可能。尤將集中在城郊縣區一帶，以大面積供地方式為主，市區以工廠搬遷拍賣為要。直至目前南昌市土地存量總建築面積已達330余萬平方米，其中商業用地有523925.4545平方米，商住用地約為441130平方米，並還有100萬平方米左右即將出讓。這將是明年供應面積的主體部分，加上存量房，以及原有樓盤的後續開發等，增量供應面積有望超過今年的供應量，其 中公寓供應面積比例會有所增長。 3、市場需求進一步擴大 2004年南昌市（含四縣）商品房成交面積348.60萬平方米，較去年275.01萬平方米同比增長26.76%，遠遠超過了年預計目標。也打破了原來年所需住宅建設總量250萬平方米，增至現在的348.60萬平方米，南昌市區現有人口已近200萬，另一面隨著南昌作為區域中心城市的吸引力 和幅射的逐步增強、投資和居住環境的不斷改善，來昌購房投資置業的外地居民不斷增多，推動著城市化進程的加快，這些都為南昌房地產市場帶來新的需求，並將保持下去。 4、整體房價漲幅趨緩 區域房價差幅下落 2005年市場週邊發展，重心的南移，面積供應主體部分集中在相對較偏區域，從總體上平抑了房價，但是在同區域內相比，市場本身的需求，樓盤自身素質的提高，土地價格的上漲、銀行的加息等因素促使成本的增加，以及明年南昌基準地價上調等等都將提升房價，所以整體房價將持續上漲，但漲幅有所趨緩。另一面，中心區域房價已近上限，周邊區域市場逐步的成熟，區域與區域之間的價格差幅將進一步下落。 5、供應結構矛盾有所緩和 南昌房地產供應結構矛盾早在2002年就已出現，並相當尖銳。從中表明了南昌房地產結構性矛盾十分尖銳。南昌房地產重心的南移，週邊的發展，大盤的開發，經濟適用房的增多，都將改變原有的供應結構，中低價房供應比例將明顯增大。2005年結構性矛盾將會有所緩和。 6、週邊發展，重心南移 南昌步入城市化進程，中心區域土地的稀缺決定了現在的南昌房地產開始走向週邊發展的歷程。縱觀整個南昌樓盤分佈就可以看出。昌南的南奧1200畝、上海利嘉的1400畝，宏舜房產1500畝（銀河城）、洪城大廈集團500畝、澄碧湖700畝，1200畝的綠地山莊、占地1600畝的大湖之都以及城開集團3.007平方公里的新昌南城；京東的萬科四季花城960畝；新建也將出現一個占地超500畝的大型水景社區，灣裏的恒茂開發的恒茂國際會展中心占地600畝，香港博泰投資公司開發的博泰花園占地800畝等等，這些週邊樓盤也將在近年內作為南昌房地產市場主體部分出現，而其中的大部分處在昌南，近兩年此區域的其他存量土地有八塊，總占地面積720.013畝，總建築面積約935757㎡；並有九月推出的已成功出讓和即將出讓的四塊土地，總體量585畝，總建築面積約為708482㎡。不可否認昌南已成為明年南昌的房地產市場發展的重心。 7、區域商業中心逐步形成 南昌市整個商圈是以八一廣場為中心向周邊輻射的，配之社區商業（也就是區域商業中心），再輔之大市場的模式。但是這裏所說的社區 商業中心在南昌並未形成，造成中心商業負荷過重。南昌現有存量商業用地16塊，總建築面積523925.4545平方米，商住用地9塊，總建築面積441128.247平方米。而處在青雲譜區域內的一塊88.481畝商住用地將于明年推出，並明確引進沃爾瑪，和此相隔不遠的錦江麥德龍倉儲購物中心已開始營業，兩大國際商業巨鱷的聯手出擊，整個青雲譜商業中心也就形成了；朝陽洲板塊原有一家上海聯華購物中心，百貨大樓在此拿下了14.611畝商業用地，再加上江西龍盛和江西城開的兩塊商住用地，朝陽洲板塊的商業中心也就凸現出來了；紅谷灘作為南昌市重點建設區域，打造成南昌的CBD中央商務區；南昌規劃委員會12月已通過了《青山湖城東分區規劃方案》，將在上海路與北京東路交叉口打造南昌城東新的商貿、文化、金融中心。這樣《南昌市2002年——2020年商業規劃》中的四大區域商業中心就完全凸現了，2005年就將逐步形成。 總的來說，2005年南昌房地產市場將是在現有基礎上繼續向前推進、不斷調整的一年，並不會產生根本性的變革。但也是為南昌房地產市場轉型奠定基石的一年，新的發展格局也將在這一年形成。是邁向良性化、成熟化發展的轉捩點，也是迎接大盤開發、城市經營的時代。 |