一、2003佛山樓市回顧

 

據佛山市房產管理部門資料統計顯示，2003年佛山市房地產市場銷售暢旺，樓價穩中有升。2003年，全市房地產開發完成投資112.52億元，與2002年同比增長37.90％；商品房施工面積1177.13萬平方米，同比增長11.98％；銷售商品房179.50億元、同比增長26.44％，銷售面積714.06萬平方米，同比增長52.58％，成交均價每平方米2514元，比2002年上升2.33％；銷售宗數8.42萬套，若按常住人口戶數100.67戶計算，佛山每12戶就有一戶購置商品房，2003佛山居民的購房需求可見一斑。

 

從2003年人均GDP、人均住房建築面積看，佛山房地產已步入快速發展軌道。經濟快速發展提高了居民的購房能力，城鎮化步伐的加快為樓市發展提供空間。2003年佛山的人均GDP達40388元，折合4696美元；根據發達國家的經驗，人均GDP在2500~8000元美元，是居民住房需求大幅增長階段，而且會成為國民經濟的支柱產業。

 

當一個國家進入城鎮化加速發展階段，在人均住房建築面積達到30~35M2，將保持較為旺盛的住房需求。而佛山人均住房建築面積為29.90平方米/人，受城市化進程的影響，舊城改造步伐的加快，市場容量也會越來越大，所以佛山樓市正處在一個黃金時期。

表一：2003、2003年佛山人均GDP對比表

 

僅從2003佛山全市房屋銷售總成交量看，總成交面積1033.5萬平方米、總成交金額219.9億元，而廣州房屋銷售總成交面積為1639萬平方米、金額604億元，佛山雖然與國際大都市的廣州相比還存在一定距離，但從很多量化指標對比，佛山的房地產發展與廣州比較接近。

 

從新建預售商品房合同登記看，2003年佛山全市預售商品房成交面積385.11萬平方米、成交金額101.19億元、成交宗數44729套，與2002年同比分別增長13.55％、17.65％、32.52％；成交均價每平方米2628元，比2002年上升3.45％，體現2003佛山大城市建設的初見成效。詳見表二：

表二：2002、2003年新建預售商品房銷售情況

 二、2004佛山房地產市場發生格局性變化

 

2003年佛山的大整合——行政區劃調整、撤銷路橋收費站、增設城巴、電話升八位元、改善道路交通等，無不積極地影響著佛山的樓市；新規劃的出現、中心組團新城區的建設，一環規劃、地鐵的動工等各項工程的落實，交通網絡不斷改善，由於原來五區行政的劃分，使樓盤分佈零散，樓市板塊分散；兩個百萬人口中心城區、五個30～50萬人口的中心城鎮規劃落實，現代化大城市雛型的形成，使城市居住人口相對集中，商業、居住配套設施日益完善，使佛山樓市發生格局性變化。

 

  三、2004佛山樓價持續上升

 

廣佛都市圈的形成，佛山緊隨融合於珠三角中部城市群帶；同時，大佛山城市格局形成、新規劃方案的落實實施，使樓盤規模、檔次、總體素質有較大提升，有效拉動樓價。

 

外地有實力的房地產品牌開發企業進駐佛山，給樓市注入了新的活力。如2003年奧園、雅居樂集團先後進入佛山房地產市場，2004年緊跟進入的祈福、萬科、上海三盛等，這些企業都有各自的品牌優勢，市民對其接受度高，高品位的樓盤其樓價可相對拉高。

 

佛山人經過改革開放二十多年的資本積累，市民消費力較強。2003年商品房銷售面積714萬平方米，若按2003年常住人口339萬人分攤，佛山人均購房面積約2.1平方米，按2514元/㎡計算，年人均購房支出就5300元。佛山的房地產市場外地購房者少，以本地人購房為多，因而消費群體穩定，這決定今後佛山樓市還是以本地相對穩定的消費群為主。此外，目前鎮級的樓市消費力還未得到有效的挖掘，隨著佛山城市化進程的加快，鎮級房地產開發比重會越來越大，消費量的增大，該部分的消費，更有效地增加房地產市場的消化量。