東莞2004年批准商品房預售項目206宗，批准預售面積561.68萬平方米，其中僅莞城、南城、東城、萬江四區批准預售面積為218.02萬平方米，占全市批准預售總面積的38.82%，東城、南城仍舊是房地產開發的熱點。常平、長安、虎門、塘廈、厚街等到五個比較發達的鎮批准預售面積為180.66平方米，占全市批准預售總面積的近1/3，其餘各鎮也均有開發專案。城區與鎮區呈現出了齊頭並進的發展態勢。另外從表1 中可以知道，城區與常平、長安、塘廈等幾個鎮之和占了全市批准預售總面積的70%多，再加上鳳崗、沙田等幾個近幾年開發較活躍的鎮，比率達到了80%多。發達鎮區一頭獨大的現象十分明顯。

表1 東莞市批准商品房預售專案情況表（2004年1-12月） 部分

2、中小戶型為主導，商業地產集中於城區

在2004年全市商品房銷售情況中，戶型結構在二至三房以下的中小戶型占了商品房銷售的主導地位，均價一般為2000-3000元之間。去年全年，商業地產開發極為火爆。全市全年共有87.58萬平方米的商鋪批准預售，占15.59%（按照廣義的說法，商業地產還應包括商鋪物業、產權式酒店、寫字樓、服務式公寓等通過經營可以獲取可持續增長的回報或者可以持續升值的物業）。從這個角度平說，商業地產所占的比重還要增加許多。而在去年批准預售的商業地產中又以城區為主，占了全市商業地產的48.55%。其中又以萬江為甚，在去年全年批准預售的近23.73萬平方米的項目中,商鋪有近10萬平方米，比重高達42.14%，其次東城、莞城商鋪的比重也達到了20%多，南城則因為作為新城市中心的緣故，寫字樓的開發出現了井噴現象。

 

3、自有資金雄厚，市場風險較低

 

去年全市共完成開發投資934465元，自籌資金361150元，占投資總額的38.65%，利用外資54551元，比前年減少近2.5個億，國內貸款為144903元，只占15.5%。由此可見，房地產開發公司的融資能力有所增強。一是由於經過十餘年的發展，房地產市場逐步成熟，房地產開發公司的資金實力、資金運營的經驗也不斷增加，資金運營模式走向了多元化的道路。如通過信貸、信託、與外地知名公司合作開發等模式來增強融資能力和抗風險能力。去年，東莞的投資風險係數為0.6762，明顯低於珠三角地區的平均水準（去年珠三角地區投資風險係數0.7470），也低於全省房地產開發投資風險係數（全省為0.7284）。這一點從東莞的市場消化能力中也可看出，去年全年，東莞竣工面積為136.55萬平方米，銷售面積為211.5萬平方米，消化係數明顯高於全省1.1176的平均水準。

 

4、宏觀調控收效，開發速度放緩

 

2003年，東莞商品房施工面積689.51萬平方米，竣工面積25782萬平方米，房地產 開發投資55.12億元，與2002年相比增速分別為71.56%、101.47%、105.4%，而2004年與2003年相比則分別增長了21.02%、-46.93%、69.54%，增速明顯放緩。但增長絕對數值仍然強勁。速度放緩的原因一是由於經過十餘年的發展，房地產開發投資的基數不斷增加，增長速度相對而言就會降低，另一方面則是由於國家的宏觀調控開始收效，有效地控制了房地產開發過熱的現象，房地產市場開始走上理性開發之路。

 

5、外地客戶占主要地位，城市魅力彰顯

 

2004年，全市共銷售商品房14697套，在購買客戶中，本省戶籍為5902套、外省戶籍為4117套、境外戶籍4678套，三者基本呈三足鼎立之勢。其中外省戶籍與境外戶籍共購買8795套，占總量的59.84%，再加上本省戶籍中有相當部分人士非東莞戶籍，因此，外地客戶應該占70%以上。一方面是由於東莞這幾年經濟有了突飛猛進的發展，產業結構不斷升級，經濟規模不斷擴大，城市化步伐明顯加快，呈現出一片前所未有的繁榮景象。而市政府的走都市化城市運營之路也取得了顯著效果，“全國最具魅力十佳城市”榮譽稱號的獲得，更是大大增加了東莞的吸引力。大量的外來人才成為購房的主力軍，而且這種趨勢還將持續下去。

（東莞建設報 杜為友）