21世紀經濟報導     記者：穎民

 

在由市場說了算的今天，回顧廣州市2004年房地產市場，我們不妨先由一組數字看起：2004年，廣州市屬十區商品房交易面積為1969.1萬平方米，交易金額為789.7億元，分別比去年同期增長20.2％和30.7％。其中住宅成交面積為1529.64萬平方米，同比增長17.4％；寫字樓成交面積為62.64萬平方米，同比增長43.3％；而商鋪的成交面積為83.29萬平方米，同比減少了18.6％。

 日前，21世紀經濟報導記者在房管局相關部門看到一份作為2004年度彙報材料的報告———《宏觀調控對2004年房地產市場的影響以及2005年市場預測》（以下簡稱《預測》），這份由廣州市房地產交易中心聯合市統計局、中山大學房地產研究所、珠江中原顧問公司、滿堂紅置業公司等有關部門、單位啟動全年市場分析而來的報告，旗幟鮮明地表達了2004年的房地產市場：土地二級市場活躍，房價觸底回升，房屋二手市場上揚，佔據近半市場份額；對於2005年的市場預測，該份報告透露出的資訊是：今年土地一級市場將會持續放量，房價的上揚，以及開發商的外拓，都催促政府部門加快熟地的入市速度，而隨之帶來的結果將會是，一手房屋市場放量增長，房價漲幅比2004年有所縮減。

 土地一級市場持續放量

 “8·31”大限攪得廣州土地二級市場風生水起，而基於政府的調控政策，2004年的土地一級市場，卻是無可否認的冷清。

 《廣州市2004年經營性國有土地使用權出讓計畫》共列入25幅地塊、用地面積共1004127平方米，而實際上推出市場的熟地只有9幅，同比下降47.1％，出讓面積11.3萬平方米，同比下降51.5％，出讓金額8.68億元，同比下降58.8％。房管局有關領導表示，計畫出讓的地塊沒有悉數推出市場，是因為很多地塊還是生地（已簽定拆遷補償協議，但尚未完成拆遷工作的地塊）。

 廣州開發商對土地的饑渴當然不會因為一級市場的緩慢進度而停滯，廣佛經濟圈的概念一呼百應，南海佛山等地迅速進入開發商視野。中海地產、碧桂園集團、合生創展分別在佛山、南海、惠州拿地。其中中海地產分別以6.91億元和12.64億元斬獲位於佛山千燈湖地塊和南海黃岐地塊。中海地產於2004年12月23日拍得的黃岐地塊，占地大約600畝，與萬科四季花園頗為靠近，距離廣州西郊僅僅10分鐘車程。爭奪該地塊的還有恆大集團、萬科地產、保利地產，而萬科地產也曾參與佛山千燈湖地塊和南海另一地塊的競拍，均落敗于其他廣州開發商。正如保利地產開發部負責人所言，“市區去年幾乎沒地推出，只有到處看地和拿地”。上述幾塊地成交的樓面價只有1100元／平方米左右，而廣州市區已達2000元／平方米以上。

 去年的土地二級市場明顯很活躍，老八區有66幅土地轉讓，同比增長34.7％，轉讓面積127.74萬平方米，同比下降3.8％，而出讓金額有32.2億元，同比增長74.4％。部分開發商對軍用地頗感興趣，這一層面的交易在2004年的土地市場也較多見。

鑒於開發商對市區土地的渴求以及市場的發展，房管局方面表示今年有關部門會加快熟地推出的速度，並且“地塊的推出將順應廣州市城市發展規劃，主要以城市東部、南部以及珠江新城為主”。但是土地開發中心剛做好的2005年國有經營性土地出讓計畫已報批省國土資源廳，要等兩會結束之後才會完成審批，因此該中心拒絕透露具體資料。

按照房管局有關人士的描述，2005年的土地出讓規劃，以正在修編的《廣州市土地利用總體規劃》為依據，最大的原則就是結合城市發展。因此，2005年東圃、海珠區、員村一帶均會有地塊入市。

 由於亞運村是市政重點建設專案，位於其落點附近的員村地塊已成為政府在2004年至2005年重點開發建設的大型地塊之一。員村地塊位於廣州市天河區員村二橫路周邊地區，南臨珠江，與琶洲地區隔江相望，北臨黃埔大道，西側隔華南快速幹線與珠江新城相鄰，東側連接科韻路、琶洲大橋。儲備紅線面積為0.91平方公里，其中淨用地面積0.5平方公里。根據初步規劃方案，該地塊位於廣州市“東進”、“南拓”戰略的東進軸和南拓軸的交匯點上，位置優越，將是展示廣州市現代化大都市形象的新視窗，功能定位為員村地區未來的居住社區中心，將帶動員村地區的居住、商業購物、休閒娛樂等設施的發展並接受琶洲國際會展中心的效應輻射。目前，規劃指標設想為：可出讓用地面積45萬平方米，可出讓建築面積141.4萬平方米，綜合容積率3.0。規劃性質為酒店、居住、商業用地。

另外一個值得引起市場關注的是，“8·31”大限之後回收的部分土地將會儘快投入一級市場，去年未完成的16幅地塊也將繼續入市。而與之相對應的是，二級市場的資源將越來越少。

 2004年底房價微降0.2％

2003年廣州市共出讓12幅地，出讓面積為30.705831萬平方米，出讓金額為19.44983億元，出讓均價約為6334元／平方米，而2004年的出讓均價約為7681元／平方米。

其實，加速開發商消化存量地、導致地價上漲的政策依據，是國土資源部於2004年中制定的暫停審批農用地轉非農建設用地等“三個暫停”的規定。

 在交易量持續放大的情況下，一手住宅交易價格開始“觸底回升”，而二手住宅交易均價為2759元／平方米，同比上升了4.8％，也是近年來首次“觸底回升”。然而，2004年11～12月，廣州市一手住宅交易均價為4853元／平方米，比9～10月下降了0.2％。

為何廣州房價又開始呈現逐漸下降的態勢？

 2004年第一季度，廣州市預售住宅成交均價為4298元／平方米，較2003年第四季度的3474元／平方米上升了824元／平方米，上升幅度達23.72％，而2003年第四季度廣州市預售住宅成交均價3474元／平方米，較上一季度的住宅成交均價4150元／平方米下降了16.3％。由此，2003年第四季度、2004年第四季度廣州預售住宅成交價格的波動類似。

2004年第一季度番禺區預售住宅成交均價與2003年前三個季度的成交均價相比，下降了2.5％，但是，該區域第四季度的成交均價漲幅已經高於20％。

 參與《預測》撰寫的相關人士分析，2004年下半年開始的宏觀調控，令開發商融資受阻，難免會導致樓盤降價回籠資金；而2005年將會是宏觀調控顯效的一年，市場該漲還是跌，都存在太多不可知因素。

 總的來看，一手住宅市場的增長速度明顯比二手住宅市場要慢得多，一手市場增長幅度較大的區域是黃埔、東山兩區，目前黃埔區的一手成交量已超過芳村、越秀兩區，從而為其二手市場提供足夠的貨量。而2004年東山區在淘金、大沙頭、建設四馬路等地均有新樓盤推售，使其一手市場得以迅速發展。天河、海珠兩區雖然增幅較小，但因2003年的基數已比較大，因而2004年實際成交增長量均超過25萬平方米。而越秀區的一手住宅市場基本上開始縮小，區域亮點集中到二手市場上。

 二手市場走高

無可厚非，2004年是廣州樓市價格全面上漲的一年，一手住宅均價較2003年同期上升18.8％，升幅較大的區域是番禺、黃埔、海珠等區，其中黃埔、番禺兩區的一手均價已經超過3400元／平方米，目前全市10區中只有花都區的一手單價尚在2000元／平方米以下，廣州的一手住宅市場開始通過提高素質和贈送家居裝修而得到價值提升。而二手住宅市場均價也較2003年同期上升4.9％，其中上漲幅度較大的是番禺、花都、芳村三個近郊區，應該是去年均價較低的緣故。而東山區的一、二手住宅價格依然位居全市首位，分別達到6663元／平方米和4093元／平方米，名校氛圍的影響力仍然存在。

 2004年，廣州一、二手住宅市場的成交面積比例是63：37，二手住宅市場所占的比重已較去年同期上升7％。其中越秀、芳村兩區的二手住宅市場佔有比重變化最大，越秀區已經是二手市場唱主導，市場比重超過85％，相信2005年二手比重還會繼續增加。而在天河、海珠兩個大區，因一手新開發土地仍有相當數量，故二手佔有市場比重還是徘徊在30％左右。在市屬10區的二手住宅市場中，天河區和番禺區成為兩個“巨頭”，兩區的成交之和占了市場總量的4成，其中番禺區在去年8月更創出15.4萬平方米的單月成交“天量”，充分顯示自2004年7月1日後繳交的契稅，一律按樓價的1.5％計收後，市場存量所釋放的潛力。由於地域廣闊且市場擁有多個熱點，天河、番禺、海珠、白雲這四個區的“後續力”依然不可估量，也成為影響大市走勢的重要力量，2004年這四個區的成交量之和接近七成市場份額。

 004年也是廣州地產仲介行業高速發展的一年：滿堂紅在廣州開設有89家分行，中原地產則開至79家。大型仲介行的不斷發展，不但令行業的“洗牌”速度加快，也“開發”了很多二手房市場的新熱點地段。天河的東圃、員村、粵墾，海珠的赤崗、南洲等地，是2003年“開發”的；而白雲的西槎、天河的沙河、芳村的茶硝則是今年的新“產物”，現在已成為仲介行的新寵地。至於2005年，值得一提的是黃埔區，這個東部區域，一定會成為最具潛力的新星，現時在黃埔大道東、港灣路一帶，已經有足夠多的房源，只要有與之相當的客源，當地的二手市場就能快速啟動。

 市民最關心的樓價問題，也是2005年二手房市場能否再次突破35％的增長幅度的最大因素。眾所周知，2004年一手樓價帶動了二手樓價上漲，小業主的賣樓心態從年初的意志不堅，到下半年的態度強硬，其實就是一個因樓價上升而增加入市信心的過程。按照現在的趨勢，業主原本想就市場行情而調價，卻可能因調價而失去部分准客戶。

由於一手樓市的成交仍有增長，2005年進入二手市場的新貨肯定會有所增加，在供應量增加的情況下，想要吸納有限的客源，也只能在房價上做“文章”。二手置業者普遍接受的樓價是2500～3500元／平方米之間，價格往上調是需要成交量來作支撐平臺的，假如成交量縮減，也就到了房價調整的時候了，2005年成交能否增量就看房價整理得穩固與否了。

 從廣州市預售住宅季度成交均價走勢來看，2004年一、二、三、四季度廣州市預售住宅成交均價的環比增幅分別為23.7％、6.3％、5.5％、0.8％，上漲幅度逐步收窄。在經歷過三年的平穩，一年的上升之後，廣州樓市將進入一個新的發展階段。