2005年前三季度廣東房地產市場分析報告 廣東省房協市場分析課題組 （廣東省房協研究部、華南理工大學建築學院建設經濟管理與房地產研究所、 廣東省統計局固定資產投資統計處） 一．社會經濟環境 今年前三季度，廣東國民經濟總體保持良好發展態勢，完成國內生產總值13981.60億元，比上年同期增長12.3%，增幅同比回落2.5個百分點。全社會固定資產投資4558.56億元，同比增長16.7%，增幅同比回落8.3個百分點。城鎮居民人均可支配收入11272.9元，同比增長8.3%，扣除價格因素實際增長5.9%。 二． 基礎資料分析 2．1 房地產投資 2.1.1 完成開發投資 今年前三季度，廣東房地產開發投資983.07億元，同比增長11.01%，比上年同期上升1.4個百分點，增速平穩。與今年上半年相比，住宅與其他用途開發投資增速有所減緩，而辦公樓與商業用房開發投資在今年上半年小幅度回落後，首次出現反彈，其中辦公樓表現尤為突出。 表1. 按用途完成開發投資資料表（萬元）
2.1.2 開發資金來源 今年前三季度房地產開發本年到位資金1443.90億元，同比增長9.90%。其中，國內貸款、利用外資分別同比下降10.29%、25.08%，自籌及其它（包括訂金、預付）資金分別同比增長27.77%、10.17%。在到位資金結構中，國內貸款所占比重在上半年的基礎上進一步下降，且同比下降3.74個百分點，而其他（訂金、預付）資金所占比重在上半年的基礎上進一步加大，達51.30%。這說明國家緊縮銀根政策在進一步發揮作用 。 表2. 房地產資金來源基礎資料表（萬元 ）
2．2土地開發與購置 與去年同期相比，土地開發投資、土地購置投資出現同時增長，而土地開發面積、土地購置面積同時大幅度降低的現象。這與去年同期的土地開發投資、土地購置投資同比同時降低，而土地開發面積、土地購置面積同比同時增長的現象形成鮮明對比。這說明，國家實施的嚴格土地政策，使購置土地成本提高，開發商儲備土地的難度進一步加大。 表3. 土地開發與購置資料表（萬元、萬m2）
2．3 商品房建設 與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開工面積均有不同程度的增長，而竣工面積下降5.54%。與今年上半年相比，商品房屋施工面積、新開工面積增速放緩，而竣工面積降幅也有所減小。 4. 商品房建設資料表（萬元、萬m2）
2．4商品房交易 與去年同期相比，商品房銷售額、銷售面積、成交均價都出現增長，其中銷售額、銷售面積增幅分別約15%，且較上半年增速明顯提升。商品房平均價格為3759元/ m2，同比增長2.26%。其中，商品住宅平均價格為3539元/m2，同比增長2.05%。與今年上半年相比，商品房平均價格小幅上漲，商品房銷售量繼續保持增長態勢，商品房屋市場觀望氣氛減弱，市場銷售有好轉的跡象 。 表5. 房地產交易資料表
2．5商品房空置 商品房空置情況有明顯改善，空置面積共1952.44萬平方米，同比下降9.62％，延續了上半年下降的趨勢。待銷部分（空置一年以內）同比大幅下降19.33%；滯銷（空置1－3年）和積壓（空置3年以上）面積同比下降4.52%。合理空置（待銷部分）占空置總量30.77%，不合理空置（滯銷和積壓部分）占空置總量69.23%，而去年同期這兩個比例是34.50%和65.50%。也就是說，在空置時間結構上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各個3.73百分點。
各類型物業，住宅、辦公樓、商業、其他房地產空置量同比出現不同幅度的下降，其中住宅降幅最大，達15.00%。各類型物業的空置時間結構方面，住宅、辦公樓、商業用房出現惡化現象，其他用房變化不大，其中辦公樓、商業用房表現尤為突出 。 表6. 房地產空置數據表（萬m2）
三．生成指標分析 3．1 生成指標的定義 依據現有基礎統計資料，在開發建設與市場銷售和資金風險等方面建立相關的市場衡量指標。為了方便使用，所有指標均是無量綱的。 表7. 房地產市場評價指標
l “市場消化係數”是通過計算一定時期內商品房吸納量占市場供應量的比值，反映市場消化能力。為了全面衡量市場供求和交易情況，這裏設計三個係數分別在不同層次反映市場消化能力。結合現有統計資料，這裏只針對一手市場。
係數1的一般公式定義為：市場實現吸納量/市場新增供應量；
係數2的一般公式定義為：市場實現吸納量/市場有效供應量；
係數3的一般公式定義為：市場實現吸納量/市場總體供應量。
根據統計資料的含義，銷售面積包含現樓和預售兩部分，所以統一作為三個係數的分子；差別則體現在分母。係數1只考慮新竣工面積，由於一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償等，因此可銷比例k取為0.8；係數2在係數1的基礎上，假設滿足待銷面積（空置一年以內）將在本年度被均勻地吸納的條件，而暫不考慮滯銷（空置1－3年）和積壓面積（空置3年以上）的影響；係數3則假設滿足全部空置面積將在本年度被均勻地吸納的條件。係數2和係數3在分母中對待銷面積和空置面積後面的處理都是為了滿足不同時間段計算係數的可比性。三個係數的詳細應用計算公式見表7。該係數越大，說明市場越活躍，消化能力越強。
l “投資風險係數”利用非自籌資金占總投資資金來源的比例，反映開發商開發資金運作的風險大小，也反映資金結構的健康合理與否。風險係數的取值區間為（0，1），該值越大，說明投資風險越高。
3．2 生成指標的分析
與去年同期相比，今年前三季度的市場消化情況良好，三個係數均有不同程度的提高，其中係數1增幅為最大，反映市場消費者仍看好市場。竣工面積同比小幅度下降，銷售面積同比大幅度增長是導致係數1同比增幅提升較大的主要原因。
從資金來源來看，國內貸款比重同比降低，自籌資金比重同比增長，導致投資風險係數輕微降低，與上半年情況相比，變化不大。
表8. 生成指標資料表
四．結論及建議
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